+7 (495) 739-33-33

Продажа квартир из-под залога

Продажа квартиры из-под залога

Продажа квартиры из-под залога происходит в том случае, когда клиент по каким-то причинам не может расплачиваться по кредиту за квартиру, и нашел на нее покупателя. В этом случае и заемщик, и банк, и, самое главное, покупатель подобной квартиры должны понимать всю схему проведения сделки. В агентстве недвижимости «Азбука Жилья» выработаны механизмы проведения подобных сделок.

Главное: Продать обремененную квартиру реально!

Прежде всего, заемщик должен получить соответствующее разрешение от Банка и оговорить условия сделки, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества. Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры, естественно, при условии погашения кредита. Но самостоятельно, без участия банка, с залогом ничего сделать нельзя. Банк рассмотрит заявление и, скорее всего, учитывая обстоятельства, примет положительное решение по поводу данной сделки.

Схемы продажи квартир из-под залога

Существует две схемы продажи квартир из-под залога.

  1. Банк сначала дает согласие на смену собственника, а затем обременение снимается (и при этом на некоторое время залогодателем становится покупатель, новый собственник).
  2. Сначала вносится аванс в счет стоимости квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и погашается кредит (снимается обременение), а далее следуют регистрация договора купли-продажи и смена собственника.

Если какая-либо из сторон сделки совсем не доверяет другой или хочет дополнительных гарантий (не против того, чтобы официально по банковским счетам проводились деньги в полном объеме), можно использовать банковский аккредитив при участии стороннего банка. При аккредитивной форме расчетов средства плательщика депонируются в банке на специальном счете и выплачиваются получателю по представлении документов, подтверждающих исполнение обязательств сторонами по договору. В случае если сделка не состоялась (то есть документы не были предоставлены в банк до истечения срока действия аккредитива), деньги возвращаются со специального счета на счет плательщика.

Риски при продаже квартиры из-под залога

С точки зрения покупателя квартиры из-под залога важно не попасть в ситуацию, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а недвижимость еще не перешла в собственность. Банк же со своей стороны не захочет снимать обременение, пока на его счет не будет перечислен остаток долга. Для того чтобы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Продажа квартиры из-под залога по решению суда

Если заемщик отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог, банк будет вынужден обратиться в суд. Преследование должника по суду — трудоемкий и долгий процесс. Сумма общей задолженности заемщика перед банком увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов придется оплатить все судебные издержки: госпошлину, комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и др.

Если квартира будет продаваться через суд, банку также придется приложить немало усилий, доказывая свою правоту. Банк также несет потери, связанные с неполучением запланированных доходов по ипотечному кредиту (процентов в течение всего срока кредита) и дополнительными трудозатратами персонала, участвующего в данном процессе.

Сделки по продаже квартиры, находящейся в залоге у банка

Поскольку такие сделки единичны, технология процесса в каждом конкретном случае очень индивидуальна и зависит от многих факторов: причины продажи квартиры, суммы кредита, формы взаиморасчетов между покупателем и продавцом, наличия дополнительного обеспечения у заемщика по кредиту и тому подобное. Схемы реализации квартиры из-под залога сложнее, чем обычная сделка купли-продажи, но при четком структурировании и понимании процесса можно сделать все юридически грамотно, сократить сроки и минимизировать риски участников.

Заявка на бесплатную консультацию

Заполните, пожалуйста, форму ниже, специалист отдела продаж
свяжется с Вами в указанное время

* поля, обязательные для заполнения

Заявка на семейную ипотеку 6%

Заполните, пожалуйста, форму ниже, специалист отдела продаж
свяжется с Вами в указанное время

* поля, обязательные для заполнения

...