Сегодня, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru рассказывает о московском вторичном рынке. Причин этому две. Во-первых, «вторичка» намного крупнее: даже в докризисные времена здесь совершалось примерно в пять раз больше сделок, чем на первичном рынке. Что творится сегодня – достоверных данных нет, но очень похоже, что отрыв этот еще более увеличился. Вторая причина вытекает из первой: коль скоро вторичный рынок сохранил большую активность, именно он и может стать тем локомотивом, который вытянет всю нашу realestate.
Все познается в сравнении…
Ситуацию с продажами можно оценить по двум показателям: ценам и оборотам. По первому из них рынок неновых квартир в результате кризиса потерял, по разным оценкам, 25-35%. Это, в общем-то, столько же, сколько и другие сегменты (не считая коммерческой недвижимости, где снижение цен оказалось еще сильнее – до 40-50%). А вот количество сделок сократилось значительно меньше, чем у всех «конкурентов».
Спрос на вторичные квартиры снизился в гораздо меньшей степени, чем на новостройки, и объясняется это просто: при покупке квартиры на вторичном рынке нет риска недостроя или срывов сроков сдачи объекта, не нужно вкладывать большие деньги в ремонт, чтобы привести бетонную «коробку» в относительно жилой вид. А доля сделок во вторичном сегменте (превалирующая и в прошлом) сегодня стала еще более значительной. Произошло это, прежде всего, за счет перетока покупателей с первичного рынка: объем предложения ликвидных новостроек стремительно сокращается, потребители не готовы инвестировать в строительство на начальной стадии, а цены на построенные объекты уже сопоставимы со стоимостью вторичного жилья. При этом, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, вторичный рынок сегодня предоставляет хорошие возможности выбора современных качественных домов.
Сентябрьское потепление
Осень в этом году ждали как никогда – традиционно в конце августа-сентябре начинается новый деловой сезон, сопровождающийся оживлением и на рынке недвижимости. Надежды эти в целом оправдались. Уже со второй недели августа наблюдается всплеск активности покупателей. И вызвано это двумя факторами: нестабильностью на валютном рынке и притоком в Москву граждан из других городов РФ, желающих купить квартиру. Да и в целом окончательно определились правила игры на изменившемся рынке недвижимости, и клиенты перестали занимать выжидательную позицию.
Удешевление? Остановилось!
Значений «средней для рынка стоимости 1 кв. м» существует, вероятно, столько же, сколько и подсчитывающих их аналитиков. Каждый исследователь пользуется своей собственной системой – и результаты получаются разными. Но, по большому счету, это и неважно: вряд ли кому-то придет в голову выставлять цену на собственную квартиру, перемножая ее площадь на «средние» цифры. Недвижимость слишком индивидуальна…
Куда важнее другое: динамика. А здесь оценки большинства экспертов сходятся: серьезное удешевление шло до минувшей весны, по сравнению с пиком (он пришелся на лето 2008 года) цены потеряли 25-35%. А вот с июня они практически встали.
Показатели динамики рублевых цен уже вплотную приблизились к нулевым значениям. По итогам июля средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Москве сократилась на 0,6% и составила 147,5 тыс. руб. Добавим, что по собственным данным Metrinfo.Ru стоимость московского метра около 122 тысяч рублей.
Есть и другой признак, подсказывающий, что цены стабилизировались. Это – размер торга. На снижающемся рынке не то, чтобы покупатели активнее выколачивают из продавцов скидки (они это делают всегда) – но продавцы проявляют больше готовности «прогнуться». Сегодня – иначе. Фактические цены сделок уже вплотную приблизились к реальным рыночным значениям. И покупатели, и собственники пришли к пониманию объективной рыночной стоимости квартир. Максимальный размер торга сегодня редко превышает 5% - это показатель стабильного рынка. В ценовом сегменте до 6 млн. руб. продавцы готовы торговаться на 50-100 тыс., в сегменте дорогой (свыше 20 млн. руб.) недвижимости – на 0,5-3 млн. руб. Переводим в проценты и получаем, что в самом дешевом сегменте размер торга составляет 1-1,5%, в более дорогом – 15% максимум. Впрочем, «элитка» и до кризиса жила по собственным законам – выставить цену «от души», а потом снижать ее, сопровождая действо ритуальным посыпанием головы пеплом, всегда было здесь в порядке вещей…
Покупатели и продавцы: сколько их…
Во времена ажиотажного спроса риэлторы говорили, что на каждого желающего продать квартиру приходится пять покупателей. Сегодня – точно наоборот: пять квартир на одного покупателя. Баланс спроса и предложения продолжал бы постепенно выправляться, когда бы не одно «но». В августе предложение резко прибавило за счет вернувшихся продавцов. Ежедневно в базе данных можно увидеть примерно по 10 объектов с одинаковой историей: она уже выставлялись в январе, феврале, марте, апреле, но после этого были сняты владельцами с продажи. Причина: неадекватные ожидания по цене. По опыту прошлых лет эти люди знают, что в августе на рынке обычно бывает ажиотаж – вот они и решили попытать счастья еще раз. Примечательно, что эти собственники вовсе не настроены снижать цену – она часто не только не «весенняя», но и «докризисная».
Андрей Банников, исполнительный директор агентства «Азбука Жилья», считает, что на вторичный рынок возвращаются инвесторы – те, кто приобретает жилье с целью вложения денег. Из-за кризиса многим покупателям пришлось скорректировать свои запросы. Многим сократили зарплату или задерживают ее выплату, кто-то лишился премии по итогам года. В итоге люди, которые рассчитывали на покупку отдельной квартиры, вынуждены покупать комнату и жить в коммуналке. И стоимость комнат упала не так сильно, как отдельных квартир.
Рубль или доллар?
В 90-х годах прошлого века московский вторичный рынок был почти на 100% долларовым, в середине нынешнего десятилетия началась дедолларизация. В прошлом году, когда американская валюта за несколько месяцев подорожала относительно российской едва ли не в полтора раза, продавцы, естественно, пожелали вернуться к «зеленым». Но не получилось – прежде всего потому, что недвижимости тогда никто не покупал. Ни за рубли, ни за доллары – вообще никак.
Сегодня на рынке установилась стабильность. Почти весь эконом-класс продается за российскую валюту. У покупателей другого нет, продавцы рады любым деньгам. К тому же, доллар в последние месяцы не сказать чтобы активно растет – во всяком случае, настолько, чтобы расчеты в нем оправдывали риск (напомним, что продавать за иностранную валюту – административное правонарушение). Валютным (с участием не только доллара, но и евро) остается только самый дорогой сегмент. Оперирующие там люди – «граждане мира», часто они имеют бизнес и недвижимость в других странах, валютные счета. Им и считать в «тех» деньгах иной раз привычнее…
Дела ипотечные
Сейчас, банки постепенно восстанавливают систему предоставления кредитов, потребители уже не исключают возможности применения ипотеки при условии экономической целесообразности. А в последний месяц на рынке появились покупатели с маленькими кредитами - от 1 до 3 млн. руб. Таким образом, ипотечное кредитование набирает обороты. По сравнению с началом 2009 года, в июне количество выданных рублевых ипотечных кредитов на вторичном рынке возросло более чем в два раза.
Департамент вторичного жилья агентства недвижимости "Азбука Жилья" (495) +7 (495) 182-20-00
Звоните и наши специалисты предложат Вам большой выбор готовых квартир!
Материал подготовлен пресс-службой агентства недвижимости "Азбука Жилья" на основе статьи Интернет-портала Metrinfo.ru, автор Владимир Абгафоров
Читать статью полностью >>>
← Обратно к списку
